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土地使用权剩余年限较短的商业房地产

收益法评估处理思路探讨

 

李  兵   吴岳东

 

摘  要：本文对土地使用权剩余年限较短的商业房地产多种不同评估处理方式的适用性进行了分析，认为对于可以确定续期或续期可能性较高的情况，评估定价应该既考虑续期后的收益价值，也考虑续期缴费事项对价值的影响，不宜仅以报酬资本化法（全剩余寿命模式）测算其价值。

 

关键词：收益法，土地使用权剩余年限，商业房地产

 

       自1990年5月19日颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号），国内开启有偿出让国有土地使用权，至今已达30年。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，商业用地的最高出让年限为40年，因此，早期出让的商业用地开发建设后，现在许多商业用房的土地使用权年限已出现接近终止日期，或仅剩数年、十余年的情况。有些地方政府早期按非最高法定使用年限出让，如以年限10、20年期出让。在具体业务中，我们甚至曾遇到一些已过期使用的案例。因此，如何评估“土地使用权剩余年限较短的商业房地产”、如何合理定价已经成为评估机构必须思考的问题。

       由于《房地产估价规范》并未就如何评估“土地使用权剩余年限较短的商业房地产”作出具体指引，怎样应用《房地产估价规范》去处理这类问题，就成为了评估机构日常业务中争议颇大，处理方式各异的问题之一。

       本文以下将从续期相关法律规定，土地使用权年限届满后可能的情形、地方政府及自然资源行政管理部门目前的续期对策、评估机构对土地使用权剩余年限较短的商业房地产评估处理方式、不同评估处理方式的适用性分析等多方面探讨，力求寻找一些可行的评估处理方式，使评估结论能更为市场参与者认同。

       正文内容略。

结  论：

       1、土地使用权剩余年限较短的商业房地产，如果仅采用报酬资本化法（全剩余寿命模式），可能会贬低估价对象的价值。对于可以判别续期确定或可能性较高的情况，评估定价应考虑续期后收益价值的影响。

       2、对于土地使用权剩余年限较短的商业房地产如果仅采用直接资本化法，由于几乎未考虑即将面临的续期缴费影响，可能会高估估价对象的价值，评估定价应考虑剩余年限较短的不利影响。

       3、对于未来续期状况不确定的情形，需要对估价对象进行具体分析，分析续期的可能性。如当地登记机关有明确的续期政策的，商住楼的商业部分，应认为是续期确定的情形；短期内不存在征收、规划变动、旧城改造应认为是续期可能性较高的情况。

       4、对于分析后认为续期确定或可能性较高的情况，应考虑采用按法定最高年期40年作为收益年限测算，扣减预期应缴出让金（方式3）或采用报酬资本化法（全剩余寿命模式）和直接资本化法两种方法取权重（方式4）评估定价。

  

作  者：李  兵、吴岳东

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