浅谈城市更新工程的造价管理

作者：金勇 陈治国

       摘要：城市更新，是特指近年来对城市建成区内具有基础设施亟需完善、环境恶劣或现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求等情形之一的区域，根据城市规划和规定程序进行以综合整治、有机更新或者拆除重建为主要方式的活动。实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质的提升。做好城市更新项目的工程造价控制工作，有效节约投资成本，实现城市更新工程经济效益的最大化，使之具有良好的经济效益和社会效益。

       关键词：城市更新；工程造价；成本；效益

       0 引言

       在国家宏观政策方面，十四五规划提出城市更新的概念——以人为核心的新型城镇化进程，特别强调了以人为核心。同时，2020中央经济工作会议也明确指出—要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，高举城市更新+新基建双轮驱动扩大内需。

       对于工程造价人来说，城市更新项目的工程造价管理是一个新的课题，值得我们去研究和探讨。

       城市更新工程的特点是涉及的内容多、零碎、专业多、隐蔽工程复杂，不可预见的因素多，这些原因往往导致施工阶段与设计阶段脱节，使得工程造价管理失控。这就需要我们通过对城市更新工程的特点分析，探究工程造价难控制的原因，从可研、设计、招标到施工各个阶段的切入，提出相应的造价预防措施，提高对项目工程造价的动态控制性，使得城市更新项目工程造价得以有效的管理。

       1 城市更新项目工程造价失控的成因判断

       1.1 可研阶段估算不准确

       此类工程的特点决定一般受委托的可研单位都不会现场踏勘，因编制人员无类似项目的可研估算的编制经验，到现场踏勘也看不出问题所在。导致不能根据项目的实际情况进行估算编制，通常就根据项目业主交代的大概投资金额和非类似项目的经验指标进行项目的估算。而城市更新工程本身是非标准性工程，每个项目都有自身的特点，故其造价的经济指标参考性不大，还需要结合政府对每个项目定位的深入分析，合理估价，才能形成相对合理的工程估算。而这类本身极具政府特色的项目，由于有资金总额限制，在可研阶段对建设内容及建设周期中市场变化没有充分的预估。项目实施过程中工程信息出现转变，市场材料、工具等价格随时出现的变化，都会出现施工图预算远超投资估算的情况，导致工程造价管理失控。

       1.2 设计阶段不完善

       城市更新项目，既然是更新就需要和既有的项目有机的结合。那么就首先需要设计取得原有的设计图纸作为本次城市更新项目设计的基础资料，但通常由于需要更新的项目有一定年限，取得当年新建时的准确的相关设计文件有很大难度，加之在多年的使用修缮，与新建时候已有很大的出入，这都导致基础资料的不准确性，增加了设计的难度；其次，诸如电力、通信、照明、给排水等管线敷设、预留预埋的隐蔽工程无法查看，需要改造的建筑物通常又都是处于正在使用的状态，在未实施更新改造前无法打开或拆开来查看，使得需更新改造的内容和范围不能十分准确；三是涉及专业多，有的专业是牵一发而动全身，但在缺乏对现状足够了解的情况下，有可能会发生缺项、漏项的情况；四是设计人员没有现场考察调研并与建设单位充分的交流。

       上述原因都会使得前期摸查结果不准确，造成设计成果不完善。虽然城市更新项目都有政府文件批复，有需求定位，但还是需要设计单位与涉及到更新工程的各小业主充分沟通。如老旧小区更新，设计是维持现有建设格局基本不变，通过局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮等更新方式，对其实施“微改造”，这种更新改造程序多、环节多、投入精力多，但是“改不改”“改什么”“怎么改”还得充分尊重居民意愿，这就需要设计人员更多的倾听，避免后期实施中调整设计，造成工程造价的不可控。

       1.3 设备、材料的选型

城市更新改造项目，还涉及到和非更新改造部分的统一兼容问题，水、电、气等与“大市政”接口。如弱电系统，就必须考虑到兼容性；如外立面整治，就必须考虑到所属区域、街道整体风格；但由于设备材料更新换代快，其市场价格受包括供求规律、通货膨胀、技术进步、政府宏观调控政策和区域发展程度等在内的多种因素的影响。故设备材料选型也需科学准确调研。

       1.4 施工阶段现场控制不力。改造项目一个最大的特点就是不可预见性，就算图纸的改造范围是明确的，可是相当一部分工程量是无法通过设计施工图纸准确计量的，这只能通过现场工程量签证的方式进行确认，这同时又增加了人为因素，势必造成造价失控。同时由于设计阶段的不完善，在施工过程中往往大概率反生较多的设计变更和经济签证，给投资的控制带来较大难度。

        2 造价管理的措施和建议

       城市更新项目建设不是一个单纯的基建项目，而是一个城市发展理念和建设方式的转型。根据之前所归纳分析的城市更新工程特点,可以看出此类工程造价管理的重点和难点，结合已实施城市更新项目造价管理经验建议如下：

       2.1 加强前期的工作质量。在项目前期阶段尽量明确工程量，在可研阶段就要了解项目现场情况，通过与建设单位的充分调研结合，了解建设单位的意图，明确设计范围和工作内容，明确改造工程的主要工程量，周全考虑各种影响因素，把项目投资做足。

       2.2 切实做好工程设计。设计阶段是对工程项目造价进行控制的一个关键环节，针对改造工程的复杂性和不确定性，设计人员应更加认真的对待项目设计，做好调研工作，应尽量搜集完整过往的设计资料，结合更新工程实际情况，在符合城市发展定位和使用功能的情况下，遵循效益至上准则，有效将经济与技术相互结合，对比多种设计方案，最大程度上追求经济与技术相互结合，将前期造价理念渗透到投资决策每一个环节上。这也要求设计单位配齐各专业设计人员，要求各专业设计人员之间充分沟通，不可各自顾自己的专业；须对项目现场多次踏勘并与业主充分沟通，针对可能影响项目投资的各种因素都要进行落实，避免大的漏项；应在设计阶段根据业主要求及现场实际情况明确材料设备不用、重复再用和另用的性质，便于后续施工采用不同方法实施。同时造价人员在编制工程造价时应与设计人员保持有效的沟通，对一些不确定的因素，不能主观臆断，才能做出准确的工程控制价，为项目的投资控制打下基础。

       2.3 设备材料选型的管理。确保工程使用材料的质量和价格，建议建设单位建立自己的材料设备合格供应商库。通过集采公告、报名及报送样板、组织专家评审定出优良中差等级的程序确定最终的合格供应商名录。供应商库内的材料设备涵盖地砖、石材、玻璃门窗、电线电缆、灯具、洁具等。区分系列、规格、等级型号及对应的价格都有详细的信息资料。

       2.4 加强招标阶段的管理，将施工过程的风险点提前化解。针对城市更新工程项目最容易发生工程量大量变化的拆除工程，按照专业不同、做法不同，土建和安装各专业分析如下：

       2.4.1土建专业的拆除通常可分为一般拆除、保护性拆除、拆出重装（利旧）三类。

       （1）一般拆除是指实施时按设计及业主要求充分考虑采用各种有效的措施，拆除原有建筑实体项目，将拆除物弃运。一般拆除按改造范围内和改造范围外处理方式有所区别，具体如下：

对于改造范围内的拆除工程，按招标用图纸所示改造范围内的所有土建、装修拆除以及项目竣工验收所需的清洁、防污处理清单项目，以“项”计量，合价包干。要求投标时承包商依据招标用图纸及现场踏勘情况，特别是改造范围内相应场地原状情况，综合考虑相关一切因素（含深化设计）进行综合报价。施工时，无论现场指令或实际情况如何变化，此项目均按照合同价支付与结算，不作调整。如改造范围内发生业主指令或设计变更，则只按合同相关条款计取新建工程的费用，拆除费用不另计。

对于改造范围外的拆除工程，按墙面、天面、地面和墙体分门别类的列出清单项目，当因设计变更引起招标用图纸所示改造范围外的拆除以及项目竣工验收所需发生清洁、防污处理、成品保护等项目时可套用，采用综合单价包干，综合考虑相关一切费用。在招标时可以考虑给出区间限价，由投标人在区间范围内进行报价。

       （2）保护性拆除是指实施时按设计及业主要求充分考虑采用各种有效的保护措施，拆除原有主要材料设备并分类移交至业主指定地点。实施拆除时，费用需要充分考虑施工措施，对需保留继续使用的主材设备采取各种有效措施实行保护性拆除，因拆除不当导致的损失如何认定和计取。

       （3）拆出重装（利旧工程）是指实施时按设计及业主要求充分考虑采用各种有效的措施，拆除原有主要材料、设备后再根据改造设计要求，对原有主要材料、设备重新进行安装利用。此类工程主要涉及增加人工费、措施费及部分辅材费用。

       2.4.2 机电安装工程拆除最大一部分是电线电缆下地，也就是通常所说的管廊建设。这部分拆除通常分为两种，一种是采用综合单价包干的非线性设备，一种是系统的拆除（包含非线性设备及线性设备的拆除，采用综合单价包干的非线性设备的拆除除外。线性设备指可以线性予以计量的材料设备，即线管、线槽、电线电缆、管道、连接件（含阀门）、支吊架等），按系统总价包干，以“项”计量。

针对系统关联性强的特点，可进行合同的风险约定，除另有约定外，工程实施过程中无论施工条件是否发生变化，相关系统的拆除工程在结算时均不作调整。

       2.5 严格把控工程施工全过程

       由于城市更新项目的特性决定了施工整个过程历时较长，过程中设计变更较多，突发事件和复杂情况较多，需设计单位派员驻场，及时协调解决施工过程发生的设计问题。作为一名合格的工程造价人员在该阶段需要从以下几个方面把控：

       （1）了解材料的实际用量，把控材料价格。目前市场上可供选择的材料有哪些，在符合标准的基础下宜选择性价比最高的材料，从控制费用角度来看，对建筑材料的型号规格价格以及工程施工的顺序作好记录以备工程完工后的结算审核产生双方矛盾。

       （2）控制变更，引起施工中变更的因素非常多，比如实际施工并不是按照事先约定图纸进行，采用的材料规格达不到设计的要求等，因此对于通过设计变更扩大建设规模这种现象，尤其是与费用相关的变更，应该指派专人常驻施工场地，及时的了解工程造价的情况。维修工程施工过程中变更较多，需要管理人员及时掌握变更的原因、合理性及必要性。如某校篮球场设计厚度13cm，施工单位提出要变更为15cm，其目的是以15cm钢模代替13cm木模，考虑跑浆及工程造价的原因，应不予进行变更，避免增加无谓工程量，控制住造价。

       （3）工程量是决定工程造价的基础，城市更新项目的项目特点决定了工程量主要依靠深入施工现场，掌握第一手资料。工程造价人员对施工现场，要做到腿勤、眼勤、口勤、手勤，勤跑多跑施工现场，多询问施工单位有关情况，并做好详细记录，必要时实测实量，做到心中有数。尤其对隐蔽工程，若只凭图纸资料来分析，很难反映施工时的实际状况、工程量及材料的实际情况。待工程竣工后，看不见，摸不着，即使进行开挖性检测，也无法反映其施工情况，且操作困难。其结果既增加工程造价，又埋下工程隐患。

       （4）把控完工阶段费用结算，在城市更新工程结算时，造价审核人员应完全按照合同执行，有些工作量与图纸及方案不一致的，或者超过预算的费用，严格把好审核关，并进行费用核减。 城市更新工程结算审核应充分结合现场实际情况进行，将施工图、竣工图与相关隐蔽验收资料进行对应审查，同时应重视现场勘验，严格按照实事求是的原则开展审核工作。

       3 结束语

       城市更新工程项目不同于新建工程项目，其工程造价控制更具有难度。因此城市更新工程项目的造价控制应针对其复杂性和不可预见性，在项目投资决策阶段、勘察设计阶段、施工招投标阶段、施工建设阶段等各个环节都要予以关注，以便根据项目的实际特点制定相关控制策略，细致考虑可能影响项目工程造价的各种因素，将工程造价失控的风险点提前化解，加强对城市更新工程项目的工程造价控制。

 

       参考文献：

       [1]《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（2020.7）

       [2]《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》（2021.3）

       [3]《建设项目工程造价控制方法的研究与应用》黄丽莉  吉林大学出版社（2007.5）

       [4]《基于工程量清单计价的工程变更对工程造价的影响研究》李晶  山东大学（2012）