全过程工程咨询项目的投资管理研究

作者：陈丽

       摘要：结合青白江项目全过程工程咨询项目，介绍了全过程工程咨询的概念、内容分析、项目投资估算包含的内容、实施过程中的工程造价咨询，在目前大环境不好的情况下，各个企业的目标就是如何“活下去”，本文着重阐述了项目示范区完结之后进行的限额评审、项目实施过程中的成本优化方法与措施，供同行参考。

       关键词：全过程工程咨询；投资估算；限额评审；成本优化

       引言：在市场经济体制下，投资者投资一个建筑工程，主要目的是为了追求效益最大化，也就是追求成本最优化，市场上形形色色的设计上万种，我们怎么才能够选择最适合于当前社会既能达到预期效果又能够节约成本，就需要我们在花样繁多的材料中耐心细致的进行选择，如果选择成功一个项目可以节约几百上千万，节约项目总成本的1%-5%，本文将着重于这方面的阐述说明，做完一个项目要及时总结分享，这样才能在后面的项目中扬长避短，实现项目最初制定的目标。

        一、全过程工程咨询的概念

       全过程工程咨询是涉及建设工程全生命周期内的策划咨询、前期可研、工程设计、招标代理、造价咨询、工程监理、施工前期准备、施工过程管理、竣工验收及运营保修等各个阶段的管理服务。我国现阶段建设工程咨询服务的主要模式表现为专业咨询服务的模式，建设工程项目业主通常按照咨询服务的专业来委托咨询工作任务，主要分专业咨询工作任务包括：建设项目的项目建议书编制、(预)可行性研究、建设项目评估决策咨询、招标代理、造价咨询、施工监理、设备监造、项目管理咨询、后评价等。全过程工程咨询是一项运用系统思维与整体思维，对工程建设全过程进行的综合管理。这种综合管理不是有关知识、各个管理部门、各个进展阶段的简单叠加和简单联系，而是以系统论与整体论思想为基础，实现知识门类的有机融合、各个管理部门的协调整合、各个进展阶段的无缝衔接。

        二、全过程工程咨询的内容分析

       建设工程咨询服务的主要内容和建设工程项目的阶段划分密切相关。建设工程项目的阶段一般可划分为:工程项目前期阶段(工程项目策划和决策阶段)、工程项目准备阶段、工程项目实施阶段、工程项目投产运营阶段。工程项目前期阶段的咨询服务内容包括:投资机会研究、初步可行性研究、可行性研究、项目评估及决策咨询。工程项目准备阶段的咨询服务内容主要包括:建设工程项目融资咨询、相关建设许可申办咨询、有关施工条件准备咨询、工程招标采购咨询(或部分)等。工程项目实施阶段的咨询服务内容主要包括:工程招标采购咨询(部分)、工程项目的勘测和设计管理(咨询)、工程项目施工管理及竣工验收管理咨询、工程项目施工监理、工程造价咨询等。工程项目投产运营阶段的咨询服务内容主要包括:运行管理咨询、维护管理咨询、工程项目后评价等。

        三、项目决策阶段的投资估算

       每个项目在拿地后都会进行投资估算，这个关系项目盈亏的关键，所以投资估算的准确性尤为重要。

       投资估算书应包括如下内容： 1、工程概况。包括拟建地点现状、拟建地址的建设条件（地质、交通、公用设施、征地拆迁工作等）、建设内容、建设规模、工程方案比选及推荐的工程方案（附规划图、总平面图、建筑平立剖图、工艺方案流程图等）、主要工程技术指标。 2 编制依据。包括： 1）项目建议书或可行性研究报告；投资估算指标，概算指标，技术经济指标； 2）造价指标（包括单项工程和单位工程造价指标）和类似工程造价； 3）设计参数，包括各种建筑面积指标，能源消耗指标等； 4）相关定额及其定额单价和当地材料，设备预算价格及市场价格（包括设备，材料价格，专业分包报价等）； 5）当地建筑工程取费标准，如措施费、企业管理费、规费、利润、税金以及与建设有关的其他费用标准等。 3 编制方法。对编制方法选择进行说明。 4 投资分析。应列出按投资构成划分、按设计专业划分或按生产用途划分 的三相投资百分比分析表。 5 主要技术经济指标。如单位产品投资指标等，与已建成或正在建设的类似项目投资做比较分析，并论述其产生差异的原因。 6 投资估算总表。投资估算总表是投资估算的核心内容，主要包括建设项目总投资构成，即从筹建到竣工验收交付使用的全部费用。包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资的内容按照费用的性质划分包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等。固定资产投资可分为静态部分和动态部分。涨价预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税构成动态投资部分，其余部分为静态投资部分。流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。7、本条规定了项目决策阶段的投资估算应注意的事项。其中：1 与项目建议书和可行性研究报告的编写深度相适应。项目建议书阶段，应编制建设项目总估算书，包括建安工程费的单项工程投资估算、工程建设其他费用估算、预备费的基本预备费和涨价预备费估算、投资方向调节税及建设期贷款利息的估算。可行性研究报告阶段，应编制出建设项目总估算书、单项工程投资估算。主要项目应分别编制每个单项工程的投资估算；对于附属项目和次要项目可简化编制一个单项工程的投资估算（其中包括土建、水、暖、通、电等）；对于其他费用也应按单项费用编制；预备费应分别列出基本预备费和涨价预备费； 对于应缴投资方向调节税的建设项目，还应计算投资方向调节税及建设期贷款利息。

        四、 项目实施过程中的工程造价咨询

       1、全过程工程咨询服务单位应依据项目施工合同及其他相关文件，在满足工程质量和进度要求的前提下，保障工程实际造价不超过预定造价目标。

       2、工程施工阶段的造价控制应包括如下内容：

       2.1 根据施工合同约定及项目实施计划编制项目资金使用计划，并根据项目实施情况适时进行调整；

       2.2 根据投资人的委托，进行工程造价的动态管理，编制工程造价动态管理报告，具体包含以下几方面：资金支付计划表、变更台账表、收方台账表、甲供材台账表、典型楼栋指标评审报告、开放前限额评审报告、成本优化评审报告；

       2.3 以项目体验区开放前的限额评审为例，说明全过程中的各阶段进行及时总结，动态成本与目标成本相结合，及时反应项目各阶段的成本情况；

       2.3.1项目介绍（图1）

       2.3.2 过程指标对比分析（图2）

2.3.3 体验区精装回顾（图3）

2.3.4体验区景观回顾（图4、图5）

       2.3.5限额评审总结

      (1) 本次售前回顾限额指标评审范围：设计单方、景观单方、精装单方。

      (2) 本次评审情况如下：

       a 设计单方：本次回顾设计单方72.4 元/㎡，设计费目标成本可控。

       b 景观单方：示范区景观目前测算单方为926元/㎡（含5%预估变更） ，景观单方在目标成本1000元/㎡内 ，示范区后期施工中应将预估变更控制在5%以内。后期未实施大区景观测算单方为414元/㎡ （含5%预估变更），整体景观目标成本可控。

       C 示范区精装单方：本项目为小高+商墅，由于项目定位由精装调整为清水交付。B、C样板间精装改清水，由原来2000标准调整至3000标准，增加费用20.5万，原2000标准的硬装成本41万现归属营销设施修缮费后共计61.5万，在软装目标成本中消化，示范区总成本不增加，其余示范区售楼部及商墅、设计费、硬装、软装单方均在目标成本范围内。

       2.4 处理工程变更、工程索赔和工程签证的相关事宜,形成台账记录以便查阅（图6）

       2.5 项目过程中的优化也对项目的目标成本有着至关重要的作用，以项目中进行过程中的动态成本与目标成本进行的优化为例进行说明

       2.5.1项目整体说明：青白江64亩业态优化金额为1488万元（含车库为1561万），折算到2022年销售面积优化金额为1480万元。（图7）

       2.5.2项目整体说明：集团优化目标E-g策略优化金额为144.20元/㎡，项目优化单方为262.26元/㎡（图8）

       2.5.3外立面优化维度：

       a、小高层外立面单方由280元/m2优化为245元/m2（不含封窗），生活阳台墙面优化为平涂，玻璃栏板优化为型钢栏杆、线条优化等，优化金额200万；（图9）

       b 、商墅外立面单方由1021元/m2优化为795元/m2， 石材调整为真石漆或质感；隐框玻璃栏板优化为明框玻璃栏板；线条优化等； 优化金额208万；（图10）

       2.5.4 精装修、景观优化维度：

       a、小高层连廊公区装修单方有900元/m2调整为500元/m2（地面不贴砖优化为水泥砂浆地面，天棚腻子），优化金额76万；

优化维度：

       b、景观单方由400元/m2调整为380元/m2 （商墅、小高景观拉通），优化金额101万；

优化维度：

       2.5.5变更率控制降低优化73万：（图11）

       2.5.6建筑做法优化维度：（图12）

       2.5.7优化维度：其他优化项优化金额788万：（图13）

       2.5.8 关于优化成本的落实方法：a、测算在目标成本范围内方可启动招标；b、在目标成本范围内定标；c、三单事前决策及测算，变更率范围内使用；d、其他未实施部分根据项目团队确认成本限额设计并实施，未经项目总及公司领导同意，不允许科目间相互平衡示范区开放后及时进行限额评审，与目标成本进行对比分析。

        结语

       综上所述，建设工程全过程工程咨询服务作为当前我国建设工程领域全过程控制的管理工具，并通过社会化的专业机构对建设工程项目从立项开始就进行连续、可控的精确化管理，对提高我国建设工程项目决策、设计、招投标、施工和竣工验收各阶段的管理效率具有显著的促进作用。未来的建设工程全过程工程咨询服务的发展应朝着连续性、整体性、精确性的方向发展，降低其服务成本也是其未来进一步改进的方向。

       致谢

       感谢在工作中给与我帮助的公司领导和同事，感谢大家在项目中相互配合及时总结积累，希望今后的工作我们继续努力，更上一层楼。

 

       参考文献

       [1] 刘伊生，张建军，王中和，等  建设工程造价管理 ，中国计划出版社，2021 ，7-13