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论文选登 |《城市更新工程造价研究》

作者:来源:发布时间:2022-12-23

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城市更新工程造价研究

作者:刘佳馨


摘要:在中国城镇化飞速发展的同时,城市规划不合理、土地利用率低、建筑陈旧、基础设置老化等一系列问题也随之浮现,如今为改善城市现状,国家城镇化大规模建设已逐步向城市更新的新阶段发展,而城市更新的工程造价控制问题研究刻不容缓。本文对于城市更新项目的工程造价进行研究。

关键字:城市更新;工程造价;改造提升

0引言

党的十九届五中全会上第一次明确提出要"实施城市更新行动",对进一步提升城市发展质量作出重大决策部署。住建部针对"实施城市更新行动"问题作出了深入解释,并出台了有关文件引导各地积极稳妥地开始逐步推进新的城市再造行动。住建委已于二零二一年11月发出了有关确定在北京市、、唐山、南京、厦门、苏州、郑州、成都市、重庆渝中区、九龙坡区等二十一个市、区实施全国首批城市更新试点工程的文件。

城市更新的重点对象主要是城市的老旧居民小区、城市更新的主要对象包括城市中老旧小区、城中村、历史城区、旧工业区等片区,主要采取三种方式:综合整治、功能调整、拆除及重建,及其他有针对性的方式对各类片区实施更新。

未来一段时间,国家将全面开展城市更新活动,以促进城市空间结构的合理调整、城市功能齐全和生活品位提高,并切实改革城市化发展的思维模式,以进一步提高城市环境质量、人民群众的生活素质和城市竞争力,进一步实现人民群众对都市宜居和谐生活的全新追求。我国城市更新与发达国家的城市更新过程不同,由于中国发展迅速,人口基数大,各地经济发展不平衡,没有完全完成城市化进程,城市更新需要与城市化一同进行,导致城市更新大部分项目都是针对老旧片区进行改造提升与建设,数量如此庞大的城市更新项目,接下来必然需要投入大量的资金进行城市建设,在这样的现实背景下,城市更新的工程造价控制如何做也成为值得研究的问题。

1 城市更新工程造价中的问题

大部分老旧片区由于建造开发时间较早,大多有着优越的地理位置,坐立于较为便利的市中心,同时也衍生出房屋严重老化,居住环境不符合当代生活需求、基础配套设施缺失破旧,落后于城市规划方向等等问题。根据城市更新的原则,这类未达到再开发标准的老旧片区则需要进行提升改造,在建筑主体结构、片区范围、基础设施使用功能都不进行改变的前提下,对居民居住环境进行改善,完善各类基础设施。工程造价作为实施该类城市更新项目的主要内容,需要对产生的问题进行研究,并根据问题的主要原因进行控制,以提升工程造价工作的效益。

1.1资料保存问题

老旧片区建筑建造时间久远,制图方式、资料管理方式及保存措施相对落后、不够细致,不利于资料保存,容易产生施工资料、造价资料等内容不完整或者缺失的问题,影响这类工程项目的造价。

1.2与居民的协调沟通问题

老旧片区改造大多是在居民正常居住、出行的小区进行施工,这与新建项目有很大的区别。为保障施工的顺利进行,与居民建立良好的交流必不可少,现场施工与居民的生活、安全以及未来的基础设施使用息息相关。城市更新项目资金来源于财政资金,由城市更新公司支付,街道对项目实施直接进行管理,双业主的项目模式,易造成实际施工中的信息差,工程造价需要进行多方面综合研究。

1.3场地限制问题

城市更新项目施工内容相比新建项目施工内容较为繁琐和零星,现场单位在施工过程中,容易出现施工组织安排低效,人材机等班组安排使用不合理等问题,产生人力浪费、施工机械闲置的问题。旧改项目现场空间相对狭窄,人员复杂,进出频繁,材料储存保管不当,也容易产生材料的丢失及重复浪费,造成施工进度延期,以上问题都不利于造价的控制。

1.4流程规范问题

通常项目进行过程中,施工单位可能会在施工中出现流程不规范、不合规的行为,例如隐蔽工程在现场收方前就进行隐蔽,未批准情况下私自新增合同外的施工内容,未按照工程工艺要求施工,施工工程量随意增加等。不仅严重违反规定要求,更增加记录真实工程量和对施工内容计价的难度,最终导致结算金额会受到不可控的影响,这对于工程造价控制是个严重的问题。

1.5变更签证问题

现场施工过程中,施工现场一般会产生现场签证,设计变更等情况,根据项目复杂程度还有可能产生多次变更和大量现场签证,此类情况会造成工程造价的金额差异,项目过程中由于成本审核不严格,核实错误产生的违反规范流程的手续、资料,容易给施工单位提供私自操作的机会,而这些未经核实、掺杂虚假数据的资料内容,会影响最终的结算工作,造成项目造价的误差。

2 城市更新工程造价的控制与措施

城市更新项目各个阶段,都需要有对应的造价控制措施,对于工程造价都会产生重要影响。

2.1城市更新工程的决策阶段

产生决定性影响的造价控制是在决策阶段。与城市更新的成本紧密相关的是城市规划,根据规划逐步完善城市更新计划,一步步提升优化城市功能。而城市更新项目的改造规模、改造内容、要求都对项目成本造成直接影响。城市更新项目决策最重要的是结合政策、现场实际情况、专家意见、居民意见等多方面进行综合考虑,制定出有针对性、有普遍性、合理科学的更新改造内容。城市更新旧改项目较多,一是对于资金的规划要重视,合理分配项目资金,保证建设力度,提高投入成本的效益。二是资金的成本测算,优化测算方式,解决成本问题。三是监控专项资金落实,保证资金到位,避免影响项目进度。

2.2城市更新工程的设计阶段

设计阶段如何考虑造价控制。旧改项目与新建项目不同,需要结合实际客观因素,在改造提升的前提下,尽可能全面地考虑现场施工限制、施工开展过程中的问题、以及施工结束后的整体效果,如何提高基础设置的功能。选用相对适合、科学的施工工艺,在范围内因地制宜,合理地利用项目资金进行工程造价的控制。

2.3城市更新工程的招投标阶段

招投标及单位选择方面的成本控制。通场来说,城市更新改造项目需要通过招投标来选取施工单位、监理单位、造价咨询单位等一系列参建单位,能够吸引更多高质量的单位参与投标,为防止常见的招投标问题,加强招标过程中的监管,严格按照规范要求。资质齐全且专业性强的参建单位能够在项目实施过程中高效地沟通配合,保质保量地完成工程任务,全力避免因参建单位人员不专业、不负责造成的造价误差,专业人员更有益于项目的顺利实施,有利于工程造价的控制。

2.4城市更新工程的施工及竣工结算阶段

施工阶段的造价控制相对复杂。由于旧改项目的特殊性,居民通常不在施工期间搬离住所,现场的管理工作、施工组织则需要重点把控。重视施工现场的安全必不可少,项目施工期间尽可能降低对老旧片区住户的正常生活产生的影响,安全措施到位,杜绝出现现场安全问题。在造价控制方面,首先要科学合理地规划施工进度、材料进场、施工工艺、工人排班等安排,综合考虑现场因素,避免出现因规划失误工程进度滞后的问题。其次,居民居住的旧改小区要考虑到工作日、节假日施工规范的要求,在根据规定安排施工时间,尽量避免扰民,在不影响居民正常工作生活的基础上,保证工期,减少对工程造价的影响。

施工阶段以及竣工结算阶段两个阶段的要重视。这两部分的工程成本控制可以说是重中之重。例如,施工过程中的现场收方记录工程量,现场签证,设计变更等内容,对于工程造价的控制尤为重要,严格按照合同要求的计量计价原则,做到不遗漏、不重复、不出错,在隐蔽工程隐蔽前进行现场收方,防止施工单位虚报工程量。对变更签证资料审核,保证材料的真实性、合规性、完整性。作为结算依据的资料都要确保真实有效,工程量记录准确可信。在项目竣工结算阶段保证审计的效果。根据项目期间的结算资料,对项目进行结算审核,这是项目造价控制的重要阶段,对结算资料的严格审核,是确保工程造价控制的根本。

3结语

从长期的发展目光来看,城市更新对于城市的健康持续发展有着非比寻常的重要意义,优化城市基本功能,更新城市质量,因此对城市更新的工程造价研究还需要提供更多建议,积累更多经验,推动城市更新行动的不断前进,提升中国城市建设的质量。

致谢:

本人能够完成此篇论文,首先感谢四川中砝建设咨询有限公司给予我参与城市更新项目的机会,对于该题目有了更深刻的认识,可以基于实际经验丰富论文内容,在未来的工程造价道路上怀穿一颗感恩的心,潜心学习,不断努力。



参考文献:

[1]梅耀林,王承华,李琳琳.走向有机更新的老旧小区改造——江苏老旧小区改造技术指南编制研究[J/OL].城市规划,2021,12:1-11.

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